‘Τουριστικά ομόλογα’, ρευστότητα, χρέος και αξιοποίηση της ελληνικής γης
Του Δημήτρη Μάρδα*
Αν. καθηγητή Τμήματος Οικονομικών Επιστημών, ΑΠΘ www.mardas.gr
Κύριο συγκριτικό πλεονέκτημα της χώρας, ικανό να συμβάλλει στη μείωση του τεράστιου δημόσιου χρέους της, είναι η αξιοποίηση της γης, ιδίως σε τουριστικές περιοχές. Γενικά, η αξιοποίηση μεγάλων τουριστικο-οικιστικών σχεδίων μπορεί να υλοποιηθεί με δύο τρόπους: έναν εύκολο αντιαναπτυξιακό, με την πώληση υπαρχόντων ‘φιλέτων’ ελληνικής γης και ένα δεύτερο, αναπτυξιακό, με την δημιουργία και εκμετάλλευση υπερπολυτελών τουριστικο-οικιστικών σχεδίων.
Ένα κύριο μειονέκτημα της χώρας είναι η έλλειψη ρευστότητας. Η δημιουργία ενός νέου τύπου ομολόγων, που θα έχει ως διασφάλιση (Collateral) πολυτελή τουριστικά ακίνητα, μπορεί να εξυπηρετήσει, εκτός των άλλων, ταυτόχρονα δύο στόχους: Βελτίωση της ρευστότητας και αύξηση των επενδύσεων...
Αναλυτικότερα, τα νέα αυτά ομόλογα, που θα εκδοθούν σε διάφορες μικρές αξίες, θα χρησιμοποιούνται στην αγορά όπως τα ευρώ (ως υποκατάστατο του ευρώ). Το κράτος μέσω των υποχρεώσεών του (π.χ. πληρωμές των εφάπαξ, ή προμηθευτών του Δημοσίου) μπορεί να εισάγει τα ομόλογα αυτά στην αγορά. Αυτά τα ομόλογα, δεκαετούς διάρκειας θα είναι μετατρέψιμα στους προαναφερθέντες τύπους τουριστικών ακινήτων. Τα ακίνητα αυτά θα κατασκευαστούν μέσω συγχρηματοδοτούμενων σχεδίων κράτους-ιδιωτών (ΣΔΙΤ). Η συμμετοχή του κράτους εντοπίζεται κυρίως στη γη που θα προσφέρει. Κύριοι εταίροι αυτών των κατασκευαστικών σχεδίων θα είναι οι τράπεζες ή ομάδες κατασκευαστών.
Τα σχέδια αυτά μπορεί να είναι :
Α. Ακριβά ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟ-ΟΙΚΙΣΤΙΚΑ συγκροτήματα (βίλες) με δυνατότητα προσέγγισης από ξηρά και θάλασσα, μέσω τεχνιτών καναλιών. Τέτοιες περιοχές υπάρχουν πολλές με κατάλληλες προδιαγραφές, εκτός περιοχών NATURA .
Β. ΤΟΥΡΙΣΤΙΚΟ-ΟΙΚΙΣΤΙΚΑ χωριά, πυκνής δόμησης (π.χ. όπως στη Σαντορίνη), υπερπολυτελούς κατασκευής σε περιοχές χαμηλού κόστους κτίσης.
Κάθε ακίνητο θα διατίθεται για 10-50 χρόνια σε περιορισμένο αριθμό ατόμων (1 έως 5 ιδιοκτήτες) που θα έχουν την πλήρη κυριότητά του (δικαίωμα μεταβίβασης, υποθήκευσης, κληρονομιάς κλπ).
Η μέθοδος αυτή, (επωνομαζόμενη ως FRACTIONAL), διάθεσης των ιδιοκτησιών, θα δημιουργήσει πολλαπλάσιες επισκέψεις καθ’ όλη τη διάρκεια του έτους, με συνέπεια τη δημιουργία χιλιάδων μόνιμων θέσεων εργασίας σε όλους τους τομείς επαγγελματικής δραστηριότητας( εστιατόρια, σκάφη κλπ. ),
Η ιδιωτική διαχείριση των εν λόγω σχεδίων θα δώσει τη δυνατότητα να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για την μέγιστη δυνατή αγορά υλικών από εγχώριους παραγωγούς, έτσι ώστε να υπάρχει πολλαπλασιαστικό όφελος για την οικονομία.
Οι κάτοχοι των ονομαζόμενων ‘τουριστικών ομολόγων’ μπορούν να επιλέξουν μια από τις δυο εναλλακτικές λύσεις. Πρώτη: Μπορούν να τα ανταλλάξουν έναντι των ανωτέρω κατοικιών. Δεύτερο: Mε το περάς της δεκαετίας να πάρουν πίσω τα χρήματα τους. Τα κέρδη από την εκμετάλλευση των ακινήτων αυτών, που αποκτά το κράτος λόγω της συμμετοχής του, θα χρησιμοποιηθούν για την εξαγορά των εν λόγω ομολόγων.
Τέλος, τα ‘τουριστικά ομόλογα’ μπορούν να εισαχθούν στην αγορά επίσης κατά το γνωστό τρόπο, δηλαδή έναντι άμεσης καταβολής μετρητών. Αυτή η λύση θα έχει μια άμεση επίπτωση το χρέος.
Τα οφέλη είναι ευδιάκριτα : Με τα κυκλοφορήσιμα ομόλογα, βελτιώνεται η ρευστότητα στην αγορά, αξιοποιείται η γη μέσω των τουριστικο-οικιστικών εγκαταστάσεων, ικανοποιείται μέρος του χρέους, αναπτύσσεται μια περιοχή και βοηθείται η εγχώρια βιομηχανία.
---------------------------------------------------------------------------------------------------
* Μέρος προτάσεων της ομάδας, που συμμετέχει ο Δ. Μάρδας, με τίτλο «Δημιουργικοί Πολίτες για την Ανάταξη της Ελληνικής Οικονομίας» www.dimiourgikoipolites.gr
Greece: ‘Tourist bonds’, Liquidity, Real Estate and business opportunities
Dimitri Mardas
Associate Professor, Department of Economics, Aristotle University of Thessaloniki,
Former Secretary General of Commerce, Ministry of Development (2000-2)
e-mail: mardas@econ.auth.gr
The main comparative advantage of Greece remains the state property mainly in tourist resort areas. Tourist real estate development can create increased values.
A major disadvantage of Greece is the lack of liquidity. Creation of convertible public bonds having as collateral tourist real estate, can serve, among others, two main goals simultaneously: Increase in liquidity and growth.
Analytically, a new type of public bonds can be introduced to the market, entitled tourist bonds. They can have various low values and can be used similarly as the euros. The state through its liabilities (such as public procurement payments etc) can introduce these bonds to the market, as substitute of euro. These bonds, issued for 10 years, will be convertible in specific type tourist real estate. The latter will be the fruit of co-financed projects. Main partners of these projects will be the state (offering the property mainly), the bank sector or, alternatively, construction consortia.
Resort luxury houses will be constructed as village type, on 100% sea and sun-set view and hilly landscape areas, (i.e. Santorini). These tourist villages will satisfy the needs of high level economic class (offering marines, shopping, medical facilities, etc), close to airports for easy access. These luxury tourist resort establishments, will be launched to the market through Fractional System. Each owner of such house, can enjoy all advantages related to this property for 50 years.
The holders of the tourist bonds can have two alternative solutions: First, they can convert their bonds against these luxury resort houses. Second, by the end of the 10th year they can take their money back. Profits from such activities, which go to the state, (resulting by its participation in these projects) can lead to the reimbursement of the bonds under examination.
Finally, the ‘tourist bonds’ can be introduced to the market alternatively through the traditional way (i.e. against cash). Τhis approach will have a direct positive impact on the Greek dept.
(Ideas created by a think tank group named “Creative citizens” www.dimiourgikoipolites.gr. The author is member of this group)
